Theo nội dung văn bản, Tổng cục Thuế đề nghị các Cục Thuế địa phương thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước
Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án đầu tư bất động sản của các tập đoàn, công ty lớn được đầu tư tại tỉnh Hòa Bình đã khiến cho thị trường bất động sản tại địa phương phát triển rất nóng, đặc biệt là giá trị của bất động sản không ngừng tăng lên, hoạt động mua bán diễn ra tấp nập, sôi động (có những khu vực giá trị lô đất tăng gấp 5-10 lần so với mặt bằng năm mấy năm về trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản giữa doanh nghiệp với cá nhân và giữa cá nhân với cá nhân thường xuyên diễn ra với tần suất giao dịch hàng ngày khá lớn.
Tuy nhiên, theo nắm bắt của cơ quan thuế nhận thấy các doanh nghiệp, cá nhân chưa quan tâm đúng mức, tìm hiểu cặn kẽ trách nhiệm, hệ quả pháp lý có thể xảy ra trước khi thực hiện ký kết hợp đồng để hợp pháp hóa giao dịch, trong đó nội dung thỏa thuận “giá chuyển nhượng của bất động sản” - là nội dung quan trọng nhất, với rủi ro pháp lý lớn nhất nếu các bên kê khai gian dối, không trung thực. Việc khai gian giá chuyển nhượng để trốn thuế nhiều năm qua trở nên rất phổ biến và được thực hiện ở hầu hết các giao dịch bất động sản, các bên giao dịch cùng thống nhất ký kết hợp đồng với một mức giá chuyển nhượng thấp hơn hàng chục lần so với giá thực tế để trốn thuế. Cục Thuế Hòa Bình cho rằng, điều đáng tiếc là hầu hết đều vì cái lợi nhỏ bé trước mắt mà không ý thức hết được cái hại lâu dài của hành vi này. Bởi nếu bị cơ quan thuế, cơ quan điều tra vào cuộc xác minh, điều tra làm rõ, hoặc xảy ra tranh chấp pháp lý giữa các bên giao dịch, thì hậu quả có thể gặp phải đó chính là hành vi trốn thuế. Nếu chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự, thì ngoài phải nộp đủ tiền thuế trốn, còn bị phạt tiền từ 1-3 lần số thuế trốn. Trường hợp đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự (trên 100 triệu đồng), thì có thể phải chịu khung hình phạt lên đến 7 năm tù giam. Đồng thời, đối với hành vi kê khai sai, kê khai không trung thực bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật về Quản lý thuế, nếu có dấu hiệu tội phạm trốn thuế sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại khoản 47 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ Luật hình sự năm 2017.
Được biết, vừa qua tại Phú Yên, với hành vi ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch, một cá nhân đang phải đối mặt với khung hình phạt tù lên đến 7 năm vì phạm tội trốn thuế; hay tại Nha Trang cũng với hành vi này đã khiến cho cả bên mua và bên bán đều phải chịu hình phạt 12 - 18 tháng cải tạo không giam giữ và phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền phạt vào ngân sách nhà nước.
Thông thường, các cơ quan chức năng chưa phát hiện, xử lý ngay, nhưng hành vi phạm tội này đã cấu thành ngay khi ký và công chứng hợp đồng, công tác điều tra, xác minh và xử lý chỉ là việc sớm hay muộn. Tại cơ quan thuế, khi phát hiện dấu hiệu nêu trên, sẽ lập tức hoàn thiện hồ sơ, chuyển tin báo tội phạm đến cơ quan điều tra đề nghị xác minh, điều tra theo Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 489/QĐ-TCT ngày 7/4/2022 của Tổng cục Thuế.
Trường hợp thứ hai, đây là giao dịch không hợp pháp, thiệt hại rất lớn cho bên mua. Trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng mua bán, khởi kiện nhau ra toà, thì khi phát hiện hai bên kê khai vào hợp đồng mua bán đã công chứng với giá thấp hơn thực tế, tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu (theo Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Theo đó, phần hoàn trả vật chất giữa hai bên sẽ căn cứ giá trị trên hợp đồng, lúc đó thiệt hại rất lớn sẽ thuộc về bên mua (thực tế người mua đã trả cho người bán số tiền lớn hơn nhiều lần so với số tiền ghi trên hợp đồng).
Bên cạnh những hệ lụy nêu trên, Cục Thuế Hòa Bình còn cho rằng, việc khai gian giá chuyển nhượng để trốn thuế sẽ tiềm ẩn thiệt hại về lâu dài. Khi nhà nước thay đổi cơ chế quản lý, xây dựng được cơ sở dữ liệu giá chuyển nhượng bất động sản theo thực tế; người dân mua bất động sản khai giá mua ban đầu bao nhiêu thì lần bán sau cơ quan thuế lấy giá mua đã khai làm giá vốn để tính thuế thì lúc này số thuế phải nộp là rất lớn do chênh lệch giữa giá bán và giá mua lớn.
Hiện nay, cơ quan thuế đã xây dựng Bảng giá tham chiếu (dựa trên cơ sở dữ liệu về giá trúng đấu giá, giá nhà nước đền bù, giá lịch sử chuyển nhượng, giá công khai của các công ty môi giới/kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản trên các website, trang mạng xã hội,…) để hỗ trợ cho các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên tham khảo, hướng dẫn doanh nghiệp, người dân kê khai giá chuyển nhượng cho phù hợp.
Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân, phòng ngừa tối đa những hệ lụy pháp lý của việc kê khai giá chuyển nhượng, Cục Thuế tỉnh Hòa Bình khuyến nghị các bên kê khai trung thực giá chuyển nhượng, với nhiều lợi ích trước mắt và lâu dài, như: được giải quyết thủ tục hành chính sớm nhất, do hồ sơ đạt độ tin cậy cao sẽ được công chức quản lý thông qua rất nhanh. Ngoài ra, các bên liên quan không phải lo lắng hậu quả pháp lý về sau, hồ sơ đã khai đúng giá thực tế sẽ không thuộc đối tượng rà soát, xác minh, điều tra của cơ quan thuế và các cơ quan điều tra; theo đó, khai đúng giá thực tế chính là sự lựa chọn thông minh nhất khi mà các bên đều không phải mất thời gian, nguồn lực về sau. Việc kê khai trung thực cũng sẽ tránh thiệt hại khi xảy ra xung đột, khởi kiện. Khi ký kết hợp đồng công chứng với giá thực tế chuyển nhượng thì các bên sẽ được hoàn trả lại theo đúng những gì đã giao dịch. Đồng thời, việc đóng thuế đầy đủ sẽ phản ánh đúng giá vốn của bất động sản, theo đó ở lần chuyển nhượng tiếp theo, việc tính thuế sẽ không bị ảnh hưởng khi giá vốn được ghi nhận đúng thực tế.
Trường hợp khi mua bán đã ghi sai giá trên hợp đồng mua bán mà chưa làm thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận mới thì đề nghị quý vị liên hệ với cơ quan công chứng hủy công chứng cũ và lập công chứng mới.
Trường hợp đã kê khai giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế phát sinh, vì lý do nào đó không điều chỉnh được trên hợp đồng mua, bán đã công chứng, đề nghị người nộp thuế chủ động liên hệ với cơ quan thuế trên địa bàn nơi phát sinh hoạt động mua, bán chuyển nhượng để kê khai điều chỉnh bổ sung nghĩa vụ thuế Thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ. Tránh những phiền hà về thuế có thể phát sinh khi cơ quan thuế và cơ quan bảo vệ pháp luật thực hiện xác minh điều tra.
Cục Thuế tỉnh Hòa Bình đã có Thư ngỏ hướng dẫn kê khai thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản gửi các tổ chức, cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh. Việc cảnh báo cũng như hướng dẫn cụ thể, các tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định không chỉ góp phần tăng thu ngân sách, mà còn bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan./.
